Při předčasném splacení hypotéky mají banky nárok na administrativní poplatek v řádu stokorun, maximálně pár tisíc.
Nově to má být až jedno procento ze zbývající částky úvěru, což může pro klienta znamenat několik desítek tisíc. Změnu navrhuje vládní koalice. Banky ale tvrdí, že je to málo. Hájí se, že to nevykryje jejich rizika, a hrozí rušením delších fixací úrokových sazeb hypoték.
„Poplatek na úrovni jednoho procenta může u řady bank podstatně omezit jejich schopnost nabízet dlouhé fixace,“ řekl Právu mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. Už teď podle něj začínají banky zvýhodňovat garanci úroku na méně než pět let. „Lze tedy spekulovat, že proces mizení dlouhých fixací možná započal,“ podotkl Hrubý. Banky se obávají toho, že se v průběhu let může změnit cena peněz, za kterou úvěry poskytly, a v důsledku by tak prodělaly.
V posledních letech lidé využívali dlouhých fixací častěji, protože se sazby držely historicky nízko, i pod dvěma procenty. Neváhali kvůli tomu v průběhu fixačního období banky měnit – a vyplatilo se to. Další dlouhodobé garance brali, jakmile začaly sazby rychle růst nad tři, čtyři a dál až nad sedm procent.
„Je velmi pravděpodobné, že zavedení poplatku za předčasné splacení hypotéky částečně omezí hromadné přesuny klientů mezi bankami. Začne to však být aktuální teprve v době, kdy budou hypoteční sazby opět výrazněji klesat,“ uvedl Jiří Sýkora, analytik Swiss Life Select.
Vládní návrh původně počítal s tím, že by si banky mohly při předčasném splacení hypoték účtovat poplatek až dvě procenta nesplacené jistiny, část koaličních stran však nesouhlasila.
Kompromis to neřeší
Nyní navrhované jedno procento podle Hrubého z České spořitelny nevykryje riziko bank. „Banky musí zvažovat, jak se změní cena peněz na trhu v průběhu trvání hypotéky, aby dokázaly řídit riziko spojené například s tím, že cena zdrojů, které na financování hypotéky použily, prudce stoupne,“ upozornil Hrubý.
„Klienti budou nízkým poplatkem za předčasné ukončení smlouvy de facto motivováni k porušení smlouvy o fixaci. A banky nebudou příliš motivovány poskytovat dlouhé fixace a vystavovat své hospodaření riziku ztráty,“ dodal mluvčí.
V podobném duchu se vyjádřily i ostatní banky. „Pozměňovací návrh stanovuje jasná pravidla. Vnímáme jeho znění jako kompromis, který do budoucna neřeší dostupnost delších fixací úrokových sazeb,“ prohlásil mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek.
Podle Jana Brejla, obchodního ředitele finanční skupiny Partners, která na jaře otevře v Česku banku, je poplatek kompenzací bance za to, že klient nedodrží sjednanou délku fixace. „Získá garantované podmínky na konkrétní období a banka je po tuto dobu nesmí změnit. Díky tomu dosáhne na výhodnější úrokové sazby,“ zdůraznil.
Sankce musí být podle něj dostatečná, aby klienta přiměla svému závazku dostát. „Výše čtvrt procenta ročně a celkově maximálně jednoho procenta to nesplňuje. Dostali bychom se do situace, kdy klient bude vystaven potenciálním sankcím, ale banky nebudou mít dostatečnou jistotu, že klient dostojí svému závazku, a nepromítnou to v úrokových sazbách,“ uvedl Brejl.
Dodal, že přechody mezi bankami to omezí pouze částečně, hlavně u malých úvěrů či s delšími fixacemi, kdy se lidem úhrada sankce nevyplatí. Připomněl také, že zákon myslí na situace, kdy klient může splatit až čtvrtinu úvěru bez sankce jednou za rok a v případě úmrtí, rozvodu, zdravotního stavu či prodeje bez omezení.
Novela, kterou se nyní zabývá Poslanecká sněmovna, počítá i s tím, že úvěr půjde předčasně splatit bez sankce při prodeji nemovitosti po dvou letech od jejího nákupu.
Vyplatí se to?
Banky si dosud poplatky za předčasné splacení hypotéky účtovaly rozdílně. Některým kvůli způsobu výpočtu a vysokým poplatkům udělila Česká národní banka pokutu, soudy se klienta také zastaly s odůvodněním, že šlo v případě banky o bezdůvodné obohacení.
Analytik Sýkora ze Swiss Life Select dopad nového poplatku na výši sazeb neočekává. „K tomu by mohlo dojít, pokud by tento poplatek nebyl zaveden. Banky by ještě více promítaly možné budoucí ztráty do vyšších sazeb pro všechny žadatele o hypotéky. Mohlo by dokonce dojít i na rušení delších fixací či fixací jako takových,“ prohlásil.
Aktuální stav, kdy klienti mohou hypotéky refinancovat, je pro banky podle ředitele finančního start-upu Hyponamíru. cz Miroslava Majera neakceptovatelný.
„Jedná se o stav, kdy banka za jistých podmínek nakoupí zdroje, aby mohla klientovi peníze poskytnout, a zavazuje se na delší období. Banka chce, aby klient respektoval časové nastavení obchodu, kde má dnes minimální blok pro refinancování. Rozhodnutí o zavedení pokuty až jednoho procenta za předčasné splacení může tento blok pro refinancování zvýšit a klient bude muset více počítat, zdali se mu to vyplatí,“ dodal.
